이번에 이사를 준비하게 되면서 전세 계약을 하게 되었습니다. 오랜만에 하는 이사라 걱정도 많이 되고, 전세 사기 기사를 심심치 않게 접하게 되면서 더욱 꼼꼼하게 알아보았습니다. 뿐만 아니라 전세 대출도 함께 받을 예정이어서 관련 용어도 정리해 보았습니다. 이 모든 내용을 공유해 볼까 합니다.
전세 계약시 꼭 알아두면 좋은 정보
전세 계약을 체결할 때 꼭 해야 할 일들이 있습니다. 우선 계약서 작성 및 검토를 매우 꼼꼼하게 해야 합니다. 전세 계약서는 상세한 내용을 담고 있어야 하는데, 임대기간, 임대료, 계약금 등의 조건을 명확하게 기재해야 합니다. 계약서 작성 전에는 주요 내용을 상세히 검토하고, 필요한 경우 변호사나 전문가의 도움을 받아 계약서를 작성합니다. 그리고 전세 계약 체결 시, 계약금을 지불해야 합니다. 계약금은 일반적으로 전체 보증금 중 일부로 지불되며, 양측 합의에 따라 약정된 금액을 지불합니다. 계약금은 임대인에게 지급되며, 임대인은 이를 보증금으로 보관합니다. 또한 부동산 중개사나 중개업자를 통해 전세 계약을 체결하는 경우, 중개수수료를 지급해야 할 수 있습니다. 중개수수료는 중개사와 합의된 액수로, 임차인이 부담하게 됩니다. 중개수수료를 지급하기 전에 약정 내용과 금액을 명확히 확인해야 합니다. 이렇게 모두 작성된 계약서 및 관련 서류는 꼭 안전한 장소에 잘 보관 해두셔야 합니다. 계약 기간 동안 필요한 경우, 계약서와 관련 서류를 참조할 수 있어야 하므로 보관에 신경을 써야 합니다.
전세 대출 관련 용어 알아보기
물건을 임대하거나 매매할 때, 전세금을 대출받아 지불하는 것을 전세대출이라고 합니다. 전세계약에 따라 임차인이 매물 소유자에게 지불하는 금액을 전세금이라고 합니다. 이 금액은 전세계약의 조건에 따라 결정됩니다. 전세금을 대출로 받아서 지불하는 금액은 대출금입니다. 은행이나 금융기관으로부터 대출을 받아 전세금을 지불할 수 있습니다. 대출기간 동안에 지급해야 하는 이율은 대출이자라고 칭합니다. 이자율은 대출 상품과 대출금액, 대출기간 등에 따라 달라질 수 있습니다. 대출을 갚는 방법, 즉 대출 상환방식에는 보통 두가지가 있는데, 원리금 균등 상환방식과 원금 균등 상환 방식입니다. 용어가 비슷해서 헷갈릴 수 있는데 자세히 알아보면 먼저 원리금균등상환 방식은 대출금을 일정한 기간 동안 동일한 금액으로 상환하는 방식입니다. 매월 동일한 금액을 원리금 상환에 할당하게 되어 이자와 원금의 비율이 점차 변화하게 됩니다. 원금균등상환 방식은 대출금을 대출기간 동안 일정한 원금 상환액을 갖는 방식입니다. 이자는 대출 잔액에 대해 매월 계산되므로, 매월 대출 원금 총액이 줄어들기 때문에 매월 상환금 중 이자 비중이 점차 감소합니다. 대출상환기간이란 대출금을 상환하는 기간으로, 일반적으로 몇 년에서 몇 십 년까지 설정될 수 있습니다. 대출상환기간이 길수록 매월 납입해야 할 금액은 줄어들지만, 총 상환금액은 늘어나게 됩니다.
전입신고와 확정일자
전입신고는 이사했음을 신고하는거라고 생각하시면 이해가 쉽습니다. 전입신고를 꼭 해두어야 계약 기간 중에 임대인이 바뀌더라도 계약 날짜까지 그 집에서 거주가 가능합니다. 보통 이삿날 (잔금일)에 주민센터에 가거나 정부24 홈페이지 혹은 어플에서도 전입신고가 가능합니다. 신고는 이사일로부터 14일내로만 하면 되지만 전입신고를 신청한 날로부터 다음날 0시에 대항력이 생기기 때문에 특별한 사유가 없다면 이삿날 바로 하는게 좋습니다. 간혹 학군지에서 특정 학교에 아이를 보내려고 이사전에 전입신고를 하는 경우도 발생하는데 이러한 내용은 임대인의 동의가 필요하며 기존 임차인의 주민등록이 남아있으면 불가능할 수 있기 때문에 사전 동의를 구해야 합니다. 전입신고를 하게 되면 확정일자를 받게 되는데 확정일자란 전세 집이 경매에 넘어갈 때 우선 변제권 (보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도 입니다. 우선변제권이 있어야 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커지기 때문에 무조건 확정일자는 받는게 좋습니다. 임대인의 동의 없이 확정일자는 받을 수 있으며 대한민국 법원 인터넷 등기소 (iros.go.kr)에서도 신청이 가능합니다. 확정일자와 함께 알아두면 좋은 용어로 전세권설정이 있습니다. 전세권설정은 전세집의 등기사항 증명서에 내가 '임차인'임을 기록해 놓는 것을 의미합니다. 전세권설정은 설정 당일부터 효력이 생기는 것으로 보증금을 돌려받을 가능성을 훨씬 키워줍니다. 확정일자는 나중에 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증금 반환 청구 소송을 해야 하고 그 판결문으로 경매를 신청하게 되지만, 전세권 설정이 되어 있따면 바로 경매 신청을 할 수 있어 소송에 걸리는 수개월의 시간을 단축 시켜 준다는 장점이 있습니다. 하지만 확정일자 수수료는 600원인 반면, 전세권 설정은 비싸다는 단점이 있습니다. 등록세(=보증금의 0.2%) + 교육세 (=등록세의 20%) 와 수수료를 내야 합니다. 예를 들어 보증금이 4억원이라면 등록세 80만원, 교육세 16만원, 수수료 15,000원으로 총합 975,000원이 들게 됩니다. 이는 셀프로 신청할 경우이고 법무사를 통해 신청하게 된다면 법무사 비용이 별도로 추가 됩니다. 뿐만아니라 임대인의 동기가 꼭 필요하므로 전세권설정시 등기필증, 인감증명서 등 임대인의 서류가 필요합니다.